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GESTIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Presupuesto Estimativo

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Elaboración de Presupuestos.
En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo.     

a)      Presupuesto Estimativo :

b)      Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto, en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. Conocemos de esta manera los valores de :

c)      Permisos :

1)       Municipales

2)      Electricidad

3)      Alcantarillado, etc.

d)      Construcción :           

1)       Instalación de Faenas

2)      Obra Gruesa

3)      Instalaciones

4)      Terminaciones

5)      Urbanización

e)      Gastos Generales

f)      Honorarios :

1)       Arquitectura

2)      Cálculo 

3)      Instalaciones, etc.

 

Para determinar el flujo de tu obra, nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual.  Para ello contamos también con un programa general de avance de obra, previamente elaborado.

Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada, más exacto será nuestro programa.

Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales, Permisos, Construcción y Honorarios. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos.

  • Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. Evidentemente, todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y considerarlo en el flujo de la fecha real de pago.
  •  El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura, por ejemplo, con la ley de venta por pisos.  
  •  Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo:
    • Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa.
    • Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra, dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. 
  • Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen :
    • Por ejemplo, la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. La forma de la curva es muy particular de cada obra, pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo.
    • Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos. El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga. Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos:
    • Sueldos.
    • Jornales.
    • Maquinaria.
    • La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero, Constructor, Jefe de Obra, etc., y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes.
    • El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas.
    • Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. De no ser posible hacer esto se puede hacer, si el caso lo exige, una estimación de la siguiente manera.
    • Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. El valor obtenido, que corresponde al total de Jornales y Consumos, se distribuye en forma proporcional a la curva de HD.
    • La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales.
    • La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. Existen cuantías distintas (y según el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa, Instalaciones, Terminaciones y Urbanización. Obviamente, para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas.

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